买房定金不能退。订金也叫预付款，初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金享受优先购买权，可以退还，不具备法律效应。而定金是预先交付的，保证了债权的实现，定金的数额在事先也是明确的，通过定金罚则的运用可以督促双方自觉履行，起到担保作用。
交付定金需要注意哪些环节
1、定金交付容易、要回难，因此，不要随便向开发商交付定金，要注意消费协议内容，要特别警惕定金一律不退之类的条款，以免上当受骗。
2、在签协议、交付定金前，特别要多方面考察清楚开发商的信誉、能力水平。
3、如果开发商做出了口头承诺，在签订协议书时必须将承诺写进去，书面化以保留证据，不要因怕麻烦，碍于面子等不写进协议，给自己的消费带来隐患。与对方签订的定金协议后，如果自己不履行合同约定，那么对方就可以直接没收你的定金，而如果对方没有履行协议，那么对方要返还双倍的定金。
4、提倡消费者科学、理性消费，避免盲目、冲动消费。
违约定金的条件是什么
1、明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。
2、主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。
3、因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
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